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住宅のROI 費用対効果 ROI(retun on investment)

 
住宅のROI


・・・費用対効果 ROI(retun on investment)・・・

コラム

イニシャルコストとランニングコスト
                                            東京都立川市 一級建築士事務所 鍵山建築設計

家を建てたいと考えた時、予算は切っても切り離せない課題となります。
夢は膨らむいっぽうではあっても、
金融機関に融資の相談に行くと思っていた以上に現実の厳しさを味わうそうです。
一瞬、あーこれでもう家は建たないのか・・・。と現実の世界に引き戻され、
私どもにご相談に来られます。
その中でコストを最大限に有効活用するには
ランニングコストを抑える工夫をする事であると私は考えるのです。

イニシャルタイムとランニングタイム

設計監理委託契約から入居までの時間と労力は並大抵ではありません。
『色々変更をしてもらったけれどやはり最初に提案してもらった形が一番良いみたいです。』
などはよく言われるご意見です。
あれこれ悩み、時間を掛け、話し合い、その中での選択ですから納得の上で造った家です。
住んでみて、こんな工夫があり快適だと気付き、
気持ちの良いランニングタイムを過ごせます。
その為のイニシャルタイムは一年から二年。
これからの生活を考えると決して長くはないと思います。

目に見える効果と体で感じる効果

限られたイニシャルコストがどう使われたか、
一番手っ取り早いのが物として変化した場合です。
例えば、リモコンで作動する便利な設備充実や、
『スプリングフェアー・先着○名様』だけが付けてもらえるビルトイン機器などです。
しかし、建築家との家づくりに関しては、
窓の配置やデザインに対しての金額はこの部分の設計にいくら。とは見えてきません。
実際にその家に住むまで見えない効果に対して莫大な設計監理料を支払い、
本当にこれで良いのだろうかと少し不安も抱えながら、引渡しの日を迎えたとします。
蒸し暑い日、大雪で寒い日、台風の日、疲れて夜遅く帰った日、
友達を呼んで尽きぬ話で夜が明けた朝、
1年を過ごして冷暖房機器の出番が以前の家より少なかったと気づいた時、
子供があんなに欲しがっていた自分の部屋にいる時間が少ないと感じた時、
『あー、この家で良かった』。と思えたなら
イニシャルコストは間違いなく有効に使えたと思うのです。

想い入れと切り捨て

なにもかも、最高のレベルで思い通りにできるなら、
それはそれで幸せかもしれません。しかし、
土地の広さや家に掛けられるコスト、家族皆の希望などを取り入れると、
全てが全て叶うわけもありません。
では、人並みにオール3の通知表を望んでしまっては、
嬉しさも悔しさも実感出来ません。
得意な科目があれば苦手な科目があり、特技や級・段といった得意技があってこそ、
人は味があるのではないでしょうか。
家もしかり。変形した土地、傾斜地、四方を囲まれた土地、駅から遠い土地、
悪条件を克服できるアナタだけの家に対する想い入れ。
それこそがオンリーワンならぬベストワンになると信じています。

価値観の違い

家づくりの方法には色々な選択肢があります。
一番手っ取り早いのが建売住宅や中古住宅の購入です。
建築家の造る家は高い。
そう考えている人はまだまだいるのではないでしょうか。
「だって、色々な設備が付いていない、がらんどうのワンルームみたいな家で、
子供の人数分の6畳の部屋はないし、
お客さんが来た時に泊まる和室・・・もちろん最低6畳、
そこに一間の収納もないし、ドアは電気錠じゃないし、
キッチンの吊戸棚はスローダウンどころか何にもない。
あれならこの広告にある家の方がずっと立派。・・・」
そう思う人もいれば、そう思わない人もいる。
家づくりに正解はひとつではないと言う事。
みんなそれぞれが正しい選択をした結果の家に住んでいるのです。

年齢

この家にあと何年住めるかなぁ。
たいていの人は一生住みたいと考えていますが、
余生は後何年あるだろうと考えはじめる“シニア年齢層”と、
自分の子供たちがこれから小学校に行き、
いつかはひとり立ちしていく。その後も夫婦2人で住む時は・・・。
と考える35年ローンが始まったばかりの“これから層”があります。
それぞれの話を聞いていると、子供との同居は当てにしていないと言いながら、
実は期待をしている様子が見え隠れしているようにも感じます。
これは、どの年代層でも同様。では、その子供の方はどう考えているかというと、
親の心子知らずであるのは言うまでもありません。
子供のための家を考えるより、
ローンを返済していく自分が一番心地よいと思える空間づくりを考えた方がよさそうですね。
ご自身にとっても、お子様たちにとっても・・・。

ライフスタイル

建替えするかたに多いのが、
今住んでいる家がそのまま新しくなった感覚で次の家を考えてしまうパターンです。
おそらく、建替えようと思っている位ですから、
おそらく20年30年ともすると50年経過していると考えます。
50年前の生活で建てた家ですから、
今の生活とはあまりにかけ離れた生活スタイルの住まいです。
それを基本に、廊下はもう少し広く、4.5畳の二間続きを一部屋に、
・・・の感覚で新築計画をしてしまっては折角の建替えも半減してしまいます。
5年、10年・・・ローンの支払いが終わる30年先のライフスタイルまで考え、
今のライフスタイルをリセットして計画する事をオススメします。

総予算

遠慮はいりません。正直な総予算を提示してください。
あるのにないフリ。ないのにあるフリ。
これは材料から資金計画までトータルに計画している建築家にとって、あまりに酷です。

設計監理料

工事費の一割程度の設計監理料が、
高いと感じるか安いと感じるかは個人の価値観の違いと割り切るとして、
ローコスト住宅や狭小地で小さい家なのに設計監理なんて・・・と考えるのはちょっと待ってください。
あなたの家がご予算に見合う金額で建てられたか判断できますか。

ある時、
“住んでみてその価値が妥当かそれ以上であるかを自分で判断出来ないかた”からの電話で、
建築家に見て貰いたいのでお願い出来ますか。
と問い合わせを受けたことがあります。
とても残念でなりません。

材料費と手間代

見積書が工務店から出てきます。
大抵は予算よりもオーバーしていますので、減額案を考えます。
すぱっと中止にするものがあれば問題ないのですが、
微妙な金額で下げざるを得ない場合は材料を変更して減額を図ります。
しかし、より安い材料に代えたはずなのに実際はさほど下がっては来ません。
なぜなら、そのほとんどが人件費。職人さんの手間代は変わらないのです。
“日本人を動かすのが一番高い”とどこかで聞きました。
家電製品の調子が悪くなっても気軽に『ちょっと見に来て下さい。』と言えなくなってしまいました。
出張費数千円、技術料数千円、部品280円はよくある話です。
そして、ハッキリと言われます。『買い替えた方がよいですねぇ』と。
昔の家電製品は丈夫だったなぁといつも思います。

見積書の金額

キッチンの水栓1個に対して、その金額は一つだと思っていませんか。
カタログに出ている金額は定価です。それも商品代金のみであって、
自分で取り付けしない場合は工事代金がプラスになります。
つまり、見積書で見ると二段書きになっています。
最近は、アウトレットやWEB上で割引価格が常になりつつありますが、
ではどのくらい安くなるかは、仕入れる工務店次第になります。
ある会社は品物は半額で入るが取り付け工事代金が高い。
逆に品物の割引率は低いが殆ど工事代金を見ていない。
つまり、大した手間じゃないからついでに出来ますよ。の感覚。
結局、どちらも合計すると同じ程度になった場合、
どちらの会社が上手な見積かはあなたの見積を取った時に教えましょう。
だれでも歴然とわかります。

自分のライフステージ

今までの人生の中で、家を建てようと思わなければ、
日本の教育の中で住宅や建築に関して深く勉強をする機会はありませんでした。
しかし、結婚をして子供が生まれ、友達が家を建て、
社宅の退去期限も気になり始めたその時、
急に家を持とうと考えても、どんな家が良いのかどこから考えたらよいのかすら分からず、
真っ白になってしまいます。
近くで売りに出た建売住宅を見に行って、
ピタリときたらそれはそれで良い家にめぐり合えて大変結構なのですが、
お気に召さなかった場合、ここがこうだったら・・・。
こっちにこれがあれば・・・。と家に帰るなり、
自分で部分的に変更した間取り図を考えてみる。
うーん、最高となり。これを建築家に“提案”すれば、
もっと良い家が建つはず。と考えたとします。
そして、『間取りをこのようにしてください。』『ここはこれを使って下さい。』
と建築家に言う事が本当に良いのか。
そして、難しい事は何も考えず、
施主の望みをすべてそのまま聞き入れる建築家があなたにとって最善なのか。
あなた以上に引き出しを持った建築家は、どんな選択肢をするでしょうか。

続きは、サタデーオープンオフィスにいらした時に。