Kagiyama kenchiku sekkei        鍵山建築設計      Small fantastichouse story  


土地の選び方 

コラム

設計のご相談にお越しになる方の中には、土地探しから係わる場合も少なくありません。
いくつか候補を挙げ、比べてみると・・・やはりと言うべきでしょうか、「いいな」と思った土地は、ほぼ予算を越えている事の方が多いのが実情です。
ここで無理して購入してしまうと、しわ寄せは住宅の建築費に大きな影響を及ぼしてしまいますので、出来るだけ金額を抑え、そのデメリットを建物でカバーする設計を提案しています。
                                                  東京都立川市 一級建築士事務所 鍵山建築設計

例えば
土地を購入し、住宅を建てて、終の棲家かそれに近い、数十年のサイクルで住み続け、そして何よりも近い将来(・・・数年後程度のうち)に売却が前提で考えていなければ、土地が高く売れる条件を満たしていなくても良いのではないでしょうか。
そう考えると、あなたにとっての良い土地の価値が大きく変わる気がします。
南が広く開けているとか、道路付け、隣接地の視線、地形、傾斜地、高低差、その他いろいろ。・・・設計次第でクリア出来ることばかりではないでしょうか。

地盤の良し悪し
マンションで話題になりました地盤調査や地盤補強もとても大事です。
私どもの事務所で設計監理をする住宅の全てにおいて、必ず地盤調査を実施します。
地盤調査は、設計がすべて終わり、既存の建物があれば解体し、更地になった時点で、専門の業者が特殊な機械を敷地に持って来て、予定している住宅の位置に合わせ、四隅と対角線上の合計5ポイントを調査します。日時をしっかり決めて、私どもが着いてから調査に入ってもらいます。調査中は私どもが立ち会い、経過を見守ります。そして、特定の箇所だけに異常な様子が見られた場合は、その場の判断で追加ポイントを決め、追加調査をします。
よく見られるのが、従前の所有者の時代の地中埋設物。特に井戸や浄化槽、大きな石なども出て来る事があります。ただし、これらは撤去や砂などで埋めることにより、解決の道が開かれるので、特に心配は必要ありません。
もし、地盤が弱い。軟弱地盤と判断された場合は、地盤補強(地盤改良)を行ないます。その場所に合った方法で、その住宅の構造に合った仕様数量を設計し、地盤補強(地盤改良)工事の際も、私たちの監理が入ります。では、地盤調査から地盤補強(地盤改良)となった場合はクライアントさんに安心していただくとしても、新しい土地を購入する前に分からないものでしょうか。その判断基準となる物の一つとして、地名があります。地盤が悪いという事は、固くない。例えば、高い低いで区別するなら台地に対して沼や川、谷など、昔からの地名が物語っている場合が少なくありません。水を連想する漢字は無論、水辺に自生する植物の名や、鶴、鴨など水鳥がかつて来ていたであろう名も、過去の土地の様子を伺う手立てになります。
また、その土地を見に行く際は、そのまわりを自分の足で歩いて見る事をお勧めします。なだらかな坂道に気付いたり、電柱があちこちに傾いている所も軟弱地盤の可能性が高いのです。そして、その近くの土地に比べ、いくらか価格が抑えられている(?)のも、地盤に関係している場合があります。その差額が地盤補強(地盤改良)の金額と捉えると、土地代金の仕組みが分かりやすいかも知れませんね。

家を建てようと思っているかたは既にご承知かと思いますが、その土地に用途容積が決められています。建蔽率や容積率は気になるところです。例えば100㎡の土地があったとします。あなたがもし住宅を建てるとして、建蔽率40%・容積率80%では、1階に40㎡、2階も40㎡。更に小屋裏収納庫に20㎡、地下室に40㎡の合計140㎡まで建築出来、建蔽率60%・容積率200%の場合は、1階に60㎡、2階と3階も各々60㎡。更に小屋裏収納庫に30㎡、地下室に60㎡の合計270㎡が建築出来る計算になります。同じ広さの土地でほぼ2倍の建築が出来るとなると、欲を出したくなるのが人情ですが、残念ながら土地の値段に掘り出し物はなく、土地値もそれに比例してUPしているのです。・・・ですから、そんなに大きな家でなくても良いと思ったら、建蔽率容積率の低い、狭い敷地を探して、設計でカバーする選択肢も考えてもらえたらいいな。とあれこれ創意工夫好きな建築士は、散歩をする度に条件の悪そうな土地を見つけてはアタマの中にお客さんの顔が浮かびます。

あとは、駅からの距離、学区域、近隣住民や環境、全てが叶うのは難しいかもしれませんね。今までの経験からのアドバイスもしますので、どうぞお気軽にご相談下さい。

お話の続きとしまして、
陽当たりが悪い敷地でも克服
も、ぜひご覧になっていらしてください。

あなたに合った住宅の実現に向け、土地探しのお手伝いもしています。
オプションとして、見学の同行なども致しますのでどうぞご相談ください。

土地の購入前後からご相談頂き、実現した住宅
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